Compte rendu réunion publique du 26 octobre 2026 Présentation du PADD

Rappel des enjeux du PLU (Plan Local d’Urbanisme).

Une révision du PLU a été validée par le conseil municipal du 25 novembre 2024 pour remplacer le précédant PLU qui avait été validé le 18 décembre 2015.

Un PLU comprend :

• Le rapport de présentation
• Le PADD (Projet d’Aménagement et Développement Durable)
• Les pièces réglementaires : règlement graphique, règlement écrit, OAP (Orientation d’Aménagement et de Programmation), …
• Les annexes : servitudes d’utilité publique, pièces relatives aux eaux usées, pluviales, potables, …

Une première phase qui s’est déroulée de juillet 2025 à avril 2025 a porté principalement sur le bilan du PLU actuel avec 2 étapes :

• Le 26/10/2025, une réunion publique de présentation du bilan du PLU actuel et diagnostic
• Le 17/11/2025 : une réunion sur les vitalités et usages avec des habitants de la commune tirés au sort

Une seconde phase est entamée depuis le mois de mai 2026 pour travailler sur le PADD qui représente les orientations retenues pour la révision du PLU.

Les objectifs d’un PLU sont de réglementer le droit du sol dans une vision prospective.

Les enjeux d’un PLU sont d’intérêt général, une application aux projets collectifs et individuels pour une adaptation au niveau local.

Le PLU doit aussi respecter les schémas des organisations desquels dépendant la commune, le SCoT (Schéma de Cohérence-Territoriale) du Pays de Retz, le plan climat énergies, …

Résumé du diagnostic de la commune

Préfailles est un village littoral entre aménité (cadre de vie agréable) et contraintes.

• Les espaces naturels de la commune occupent 50% de sa surface.

Préfailles a des paysages littoraux remarquables avec un réservoir de biodiversité.

• La population est stable, mais vieillissante. Le marché du logement est sous tension.

Préfailles a des équipements publics de qualité (mairie, chapelle, espace culturel…) mais a un manque de médecin malgré une future maison de santé.

Préfailles est une destination touristique à l’équilibre fragile.

• La population estivale atteint 9 000 personnes à son pic.
• La vacance immobilière représente 3,3% du parc, 68% des résidences sont secondaires.

La loi littorale apporte un cadre structurant pour le développement communal.

La sobriété foncière demandée va modifier le cadre du développement.

• Entre 2011 et 2021, 6,5 hectares ont été consommés pour les constructions. L’objectif est d’atteindre 3,5 ha entre 2021 et 2030 et 5 ha net à l’horizon 2040.

A partir de ce diagnostic, il faut se poser la question du projet que souhaite la commune pour les 10 prochaines années. C’est l’objet de la réalisation du PADD.

Projet de PADD

Axe 1 : Préserver et valoriser un cadre d’exception

Un village littoral au bout du Pays de Retz.

Protéger et gérer les espaces naturels les plus sensibles au plan paysager et/ou écologique.

Adapter le niveau de préservation naturel et humain aux enjeux.

Soigner les mises en scène du paysage, en particulier les 2 coupures d’urbanisation que sont l’espace naturel sensible Port aux Goths – Portmain, et l’espace naturel de la Prée -Port aux Ânes.

Le PLU doit être compatible avec la loi littorale : coupures d’urbanisme, bande des 100 mètres, espaces remarquables, espaces boisés.

Axe 2 : Soutenir la vitalité préfaillaise

Définir les orientations futures en adéquation avec la capacité d’accueil.

• La population pourrait être de 1 800 habitants, et même viser les 1 900 habitants, en résidence principale en 2040, et il pourrait y avoir 200 nouveaux logements dans une densification urbaine.

Organiser l’offre résidentielles pour la diversité.

• 10% des nouveaux logements devraient être des logements sociaux.
• La taille des logements doit s’adapter aux évolutions familiales.

Conforter la dynamique économique locale.

• Conforter l’offre en hébergement.
• Développer le port.

Porter de nouveaux projets au service des préfaillais.

• Identifier des espaces pour de nouveaux équipements sportifs.
• Trouver une nouvelle vocation pour l’espace Tabarly.

Axe 3 : Ancrer le territoire dans la transition climatique

Prendre en compte les risques en limitant l’exposition des personnes et des biens.

• Recul de trait côte, ruissellement des eaux pluviales, fortes chaleurs.
• Le patrimoine végétal actuel servait principalement à se protéger du vent. Il doit évoluer pour protéger de la chaleur.

S’inscrire dans la trajectoire de sobriété foncière en mobilisant les espaces de densification et de renouvellement urbain.

• Pas d’extension de la zone artisanale.
• Poursuite de l’objectif de l’ordre de 20 à 22 logements à l’hectare.

Intégration des enjeux majeurs dans les futures opérations.

• Limiter les impacts écologiques.
• Donner une place à la nature en ville.

Engager des opérations de renaturation.

• Camping de Port Meleu : rouvrir le ruisseau du Meleu.
• Reconvertir l’ancienne lagune de décantation du camping de la Pointe, depuis le raccordement de ce camping au réseau des eaux usées.

Requalifier les entrées de ville.

• Optimiser le foncier de la Zone d’activité de la Prée.
• Au carrefour de la rue des Fossettes et de la rue de la Noé Gast, avec la mobilité douce.

Améliorer la situation concernant les mobilités.

• Améliorer l’offre de stationnement.
• Favoriser les circuits de découverte.

Précisions apportées par le maire de Préfailles

Garder Préfailles comme station balnéaire familiale, qui accueille tout le monde.

Il ne faut pas ouvrir les vannes de la densification avec des projets de promoteurs.

Il faut des logements adaptés à tous les revenus, par exemple pour un couple ayant deux salaires au niveau du smic.

Le patrimoine arboré de la commune est vieillissant. Il faut une gestion du patrimoine urbain.

Il y a besoin de petits logements, comme pour les familles monoparentales, les seniors seuls ; …

Sur les années précédentes, il y a eu des constructions de 28 logements par an. La commune n’a pas eu besoin de lancer des opérations de construction, car la construction de logements par les particuliers a été dynamique.

Questions posées par des participants (réponses par le maire de Préfailles et le cabinet de conseil)

La limite de 8 mètres pour l’alignement des constructions en limite de propriété ne permet pas la densification.

• Les règles actuelles étaient définies dans le cadre d’une extension urbaine sur les zones agricoles.
• Dans le cadre d’une extension urbaine sur elle-même, ces règles ne sont plus adaptées au renouvellement urbain.

Question sur la projection démographique de l’évolution de Préfailles.

• Préfailles a plus d’électeurs inscrits sur les listes électorales que de résidents à l’année recensés par l’INSEE au nombre de 1 360 en 2024.
• Pour les services fiscaux, en appliquant le ratio de 2 habitants par logement, il y aurait 2 660 habitants à Préfailles.
• Certaines résidences secondaires sont occupées plusieurs mois dans l’année, et il est estimé que le nombre d’habitants est en moyenne de 2 000 personnes.
• Sur les 200 logements supplémentaires envisagés sur la prochaine décennie, un tiers concerne du « desserrement » qui maintient la population actuelle.
• Le maire précise que pour conserver l’école primaire de Préfailles et la micro-crèche, il faut que la commune puisse accueillir de jeunes ménages.

En dehors de cette réunion publique, la population peut-elle faire des propositions ?

• Un registre existe en mairie pour recueillir ces propositions qui peuvent aussi être envoyées à l’adresse suivante :

revisionplu@prefailles.fr

Patrimoine végétal de la commune.

• Un inventaire des arbres visibles depuis la rue a été effectué en fin 2025 par le cabinet d’étude, et mis en base de données avec les caractéristiques visibles de ces arbres. Cette base devrait pouvoir être accessible à tous les préfaillais.
• Il faudra voir comment inciter la plantation d’arbres dans les jardins, en particulier avec les nouvelles constructions.
• Avec les successions et transmission de patrimoine, la question des arbres se pose quand il y a des divisions parcellaires.

Risques côtiers

• C’est Pornic Agglo Pays de Retz qui a cette compétence. Une cartographie de l’évolution du trait de côte à 50 et 100 ans a été faite, en prenant en compte une montée des eaux de 1 mètre, auquel on ajoute 1,20 mètre pour tenir compte de l’impact des fortes marées.
• L’évolution de l’érosion des falaises est plus lente que les plages, mais elles sont fragiles, à cause des chocs mécaniques des vagues mais plus encore avec les eaux de ruissellement qui s’infiltrent dans les falaises.
• Les arbres qui sont sur ces falaises, les fragilisent aussi, en particulier quand on les abat et que l’on cherche à retirer les racines.
• Les principes retenus pour la gestion du trait de côte sont :
  • En espace naturel, on laisse faire la nature.
  • Quand il y a des ouvrages menacés, il est possible d’œuvrer pour ralentir la progression, et se laisser le temps de réaliser des délocalisations des maisons menacées. Sur la commune de Préfailles, il semble qu’il n’y ait que 2 maisons à Port aux Ânes qui soient concernées.
  • Quand la menace est trop élevée avec un coût très élevé pour ralentir la progression des eaux, la délocalisation est nécessaire. Cela concerne en particulier Les Moutiers pour une station d’épuration.
  • Dans tous les cas, il ne faut pas densifier dans ces zones à risques. Les frais à venir de ces opérations risquent d’être élevés.

Renaturation, en particulier du Camping de Port Meleu.

• En 1960, des campings se sont construits dans des vallons, en busant les écoulements des ruisseaux.
• Au camping de Port Meleu des remblais ont été réalisés pour accueillir des mobile home.
• Il faut aujourd’hui que les eaux de ruissellement mettent le plus de temps possible pour arriver à la mer, et pour cela le débusage de ces ruisseaux devient nécessaire, pour mieux maitriser les débordements en cas d’orages et mieux permettre l’absorption des eaux dans la terre.
• Pour que le camping de Port Meleu ne soit pas défavorisé par le débusage et la suppression des remblais, des emplacements vont pouvoir être récupérés dans l’ancien camping voisin.

Limitation de la hauteur des clôtures de propriété.

• Le maire signale le commentaire suivant de la gendarmerie : plus ces clôtures sont hautes, plus les voleurs sont à l’abri.

Le zonage actuel du PLU sera-t-il reconduit ?

• Il devrait continuer à exister, mais il existera une cartographie thématique suivant les types d’activités qui devraient simplifier la densification urbaine.

Où seront les lieux des prochaines opérations de construction ?

• Sur la rue du Grand Morpot, des terrains ont été achetés avec l’aide de l’établissement public foncier du département, en attendant de définir l’opération qui sera réalisée avec des logements sociaux dans une approche multigénérationnelle.
• Ailleurs pour l’instant, cela relève de l’initiative privée.
• Sur certains secteurs, il pourra être imposé qu’il n’y ait que des résidences principales.
• Le maire précise que quand on crée un emploi, souvent saisonnier, il faut prévoir le logement dans la commune. Il en est de même pour le personnel de la MARPA qui peut avoir des astreintes, et il est préférable que ce personnel ne soit pas trop loin pour intervenir.
• Le maire précise qu’une campagne de communication de Pornic Agglo Pays de Retz va être faite auprès des propriétaires qui ont de grandes maisons, pour pouvoir accueillir un saisonnier.

Le planning prévisionnel des prochaines étapes de la révision est :

• Après la validation du PADD, la traduction réglementaire dure environ 1 année, avec des réunions des commissions extramunicipales et des réunions publiques
• Il s’ensuit 3 mois de consultation des autorités officielles, ce qui amène à fin 2027 – début 2028
• Une enquête publique est ensuite réalisée, à une période où peuvent être présent le plus d’habitants, par exemple au printemps 2028. L’enquête dure 1 mois, suivi de la rédaction du rapport par le commissaire enquêteur, et de la validation de ce rapport par la commune et les autorités officielles
• Cela amène à une validation de PLU au mieux à l’été 2028, qui remplacera alors le PLU de 2015.